종부세 계산방법

꿀정보블로그 2026. 11. 14.

종부세 계산방법은 주택 공시가격 합계에서 기본공제(일반 9억 원, 1세대 1주택 12억 원)를 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구한 뒤 세율을 적용하는 순서입니다. 올해 납부기간은 12월 1일부터 15일까지이며, 세액이 250만 원을 넘으면 분납할 수 있습니다.

12월이 다가오면 종부세 고지서가 나오고, 금액이 어떤 과정으로 정해지는지 궁금해지는 분이 많습니다. 공시가격에서 시작해 공제를 빼고, 세율을 곱하고, 다시 공제를 반영하는 흐름을 차례대로 풀어 드립니다. 아래 계산 예시는 가정한 수치이니 실제 세액은 홈택스 모의계산이나 고지서로 확인하세요.

종부세 계산방법 공제금액 공정시장가액비율 세율 세액공제 계산 순서를 안내하는 썸네일 — 종부세 계산방법과 계산 순서

종부세 계산 순서

종부세는 공시가격 합계에서 공제금액을 빼는 것부터 시작해 세율 적용, 공제 반영, 농어촌특별세 더하기까지 차례로 계산합니다.

보유한 주택의 공시가격(국가가 해마다 정해 알리는 주택 가격)을 모두 더합니다.
공제금액을 뺍니다. 개인은 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원입니다.
공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준(세율을 곱하는 기준 금액)을 구합니다.
과세표준 구간별 세율을 적용해 산출세액을 구합니다.
재산세 중복분을 공제하고, 1세대 1주택자는 세액공제를 반영하고, 세부담상한을 넘는 부분을 뺍니다.
남은 종부세액의 20%를 농어촌특별세로 더합니다.

1단계부터 4단계까지는 공시가격만 알면 직접 계산해 볼 수 있습니다. 5단계와 6단계는 고지서에서 반영된 금액을 확인하세요.

재산세 중복분은 같은 해 부과된 주택 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분입니다. 이 부분은 종부세 산출세액에서 공제합니다. 세부담상한은 전년도 재산세와 종부세 합계의 150%를 넘는 증가분을 줄여 주는 장치입니다.

종부세 개편 논의가 나오고 있지만 확정된 내용이 아니므로, 올해 납부분은 아래 현행 기준으로 계산합니다.

종부세 계산 순서 공제금액 빼기 공정시장가액비율 세율 세액공제 농어촌특별세 다섯 단계 — 종부세 계산 순서 한눈에 보기

공제금액과 공정시장가액비율

기본공제는 개인 주택분 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원이고, 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다.

구분	기준	적용 방법
개인 주택분	9억 원	공시가격 합계에서 뺌
1세대 1주택자	12억 원	공시가격 합계에서 뺌
법인 주택분	공제 없음	공시가격 전체에 적용
공정시장가액비율	주택분 60%	공제 후 금액에 곱함

공정시장가액비율은 공제하고 남은 금액 중 실제로 세금을 매기는 비율입니다. 토지분은 100%이고 주택분은 60%입니다.

예를 들어 개인의 공시가격 합계가 11억 원이면 9억 원을 뺀 2억 원에 60%를 곱해 과세표준은 1억 2천만 원입니다.

1세대 1주택자는 기본공제가 12억 원이므로 공시가격이 14억 원이면 2억 원에 60%를 곱해 과세표준은 1억 2천만 원입니다.

종부세 공제금액 개인 9억 원 1세대 1주택 12억 원 주택분 공정시장가액비율 60% 정리 — 공제금액과 공정시장가액비율

종부세 세율표 보는 법

세율은 과세표준이 커질수록 높아지고, 개인 2주택 이하는 0.5%에서 2.7%, 3주택 이상은 0.5%에서 5.0%까지입니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
3억 원 초과 6억 원 이하	0.7%	0.7%
6억 원 초과 12억 원 이하	1.0%	1.0%
12억 원 초과 25억 원 이하	1.3%	2.0%
25억 원 초과 50억 원 이하	1.5%	3.0%
50억 원 초과 94억 원 이하	2.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%

세율표는 과세표준 전체에 한 번에 곱하지 않고 구간별로 나누어 적용합니다. 과세표준이 6억 6천만 원이면 3억 원에는 0.5%, 그다음 3억 원에는 0.7%, 나머지 6천만 원에는 1.0%를 곱한 뒤 더합니다.

2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 달라지는 구간은 과세표준 12억 원 초과분부터입니다. 12억 원 이하 구간은 주택 수와 관계없이 같습니다.

법인은 구간 없이 단일세율입니다. 2주택 이하 법인은 2.7%, 3주택 이상 법인은 5.0%입니다.

함께 보면 좋은 글: 종부세 과세대상

종부세 세율표 과세표준 3억 이하부터 94억까지 2주택 이하 3주택 이상 개인 세율 비교 — 개인 주택 종부세 세율표

1주택 종부세 세액공제 기준

1세대 1주택자는 보유기간과 나이에 따라 세액공제를 받고, 두 공제를 합친 한도는 80%입니다.

구분	기준	공제율
보유기간	5년 이상	20%
보유기간	10년 이상	40%
보유기간	15년 이상	50%
나이	60세 이상	20%
나이	65세 이상	30%
나이	70세 이상	40%

보유기간 공제와 나이 공제는 함께 적용할 수 있습니다. 다만 합산이 80%를 넘으면 80%까지만 인정합니다. 70세(40%)이면서 15년 이상 보유(50%)라면 합계 90%가 아니라 80%입니다.

이 공제는 1세대 1주택자에게 해당합니다. 본인이 해당하는지는 고지서와 홈택스 안내로 확인하세요.

1주택 종부세 세액공제 보유기간 5년 10년 15년 나이 60세 65세 70세 공제율 합산 한도 80% — 1세대 1주택 세액공제율

종부세 계산 예시 두 가지

아래 두 예시의 합계는 A가 32만 4천 원, B가 504만 원입니다. 둘 다 가정한 수치이고 재산세 중복분 공제와 세부담상한은 뺀 계산입니다.

예시 A 1세대 1주택, 공시가격 15억 원

65세이고 10년 보유한 경우를 가정합니다. 세액공제는 나이 30%와 보유기간 40%를 더한 70%로, 한도 80% 안입니다.

단계	계산	금액
공제 후 금액	15억 원 − 12억 원	3억 원
과세표준	3억 원 × 60%	1억 8천만 원
산출세액	1억 8천만 원 × 0.5%	90만 원
세액공제 후	90만 원 × (1 − 0.7)	27만 원
농어촌특별세	27만 원 × 20%	5만 4천 원
합계	27만 원 + 5만 4천 원	32만 4천 원

종부세가 250만 원 이하라 분납 대상은 아닙니다.

예시 B 2주택 이하 개인, 공시가격 합계 20억 원

세액공제가 없는 경우를 가정합니다. 과세표준 6억 6천만 원을 구간별로 나누어 계산합니다.

단계	계산	금액
공제 후 금액	20억 원 − 9억 원	11억 원
과세표준	11억 원 × 60%	6억 6천만 원
산출세액	150만 + 210만 + 60만 원	420만 원
농어촌특별세	420만 원 × 20%	84만 원
합계	420만 원 + 84만 원	504만 원

산출세액 150만 원은 3억 원의 0.5%, 210만 원은 다음 3억 원의 0.7%, 60만 원은 6천만 원의 1.0%입니다. 종부세 420만 원은 250만 원을 넘어 분납할 수 있고, 분납 금액은 250만 원 초과분인 170만 원입니다.

실제 고지액은 재산세 중복분 공제가 반영되어 예시보다 줄어듭니다. 정확한 세액은 홈택스 모의계산이나 고지서로 확인하세요.

종부세 계산 예시 1세대 1주택 공시가격 15억 합계 32만 4천 원과 공시가격 20억 합계 504만 원 비교 — 종부세 계산 예시 두 가지

종부세 납부기간과 분납

올해 종부세 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지이고, 15일은 화요일입니다.

납부할 세액이 250만 원을 넘으면 납부기한이 지난 뒤 6개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

납부할 종부세액	분납할 수 있는 금액
250만 원 이하	분납 대상 아님
250만 원 초과 500만 원 이하	250만 원을 넘는 금액
500만 원 초과	세액의 50% 이하

농어촌특별세는 납부할 종부세액의 20%이고, 분납할 때는 종부세 분납 비율대로 나누어 냅니다.

납부 방법과 정확한 금액은 고지서에 적혀 있으니, 기간 안에 고지서나 홈택스에서 확인하세요.