종부세 과세대상
종부세 과세대상은 과세기준일인 6월 1일 현재 공시가격 합계가 주택 9억 원(1세대 1주택자 12억 원)을 넘는 주택 소유자, 종합합산토지 5억 원·별도합산토지 80억 원을 넘는 토지 소유자입니다. 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다.
내 집이나 땅이 종부세 대상인지 궁금하신가요? 종부세(종합부동산세)는 집과 땅의 공시가격(나라가 정해서 알리는 부동산 가격)을 모두 합쳐 일정 금액을 넘는 사람에게만 매기는 세금입니다. 올해 2026년 분은 12월에 냅니다.
주택 종부세 과세 기준
주택은 6월 1일 현재 전국에 가진 주택의 공시가격을 모두 더해서 일반 소유자는 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 넘으면 종부세 과세대상입니다.
여기서 중요한 점은 집 한 채의 가격이 아니라 전국에 가진 주택 전부의 공시가격 합계를 본다는 것입니다. 집이 여러 채라면 지역이 달라도 모두 더합니다.
법인은 사정이 다릅니다. 법인은 2021년 귀속분부터 기본공제(합계에서 빼 주는 금액)가 없습니다.
| 구분 | 공제금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 일반 소유자 | 9억 원 | 공시가격 합계에서 뺍니다 |
| 1세대 1주택자 | 12억 원 | 공시가격 합계에서 뺍니다 |
| 법인 | 기본공제 없음 | 2021년 귀속분부터 |
세금은 이렇게 정해집니다
과세대상이 되었다고 해서 공시가격 전체에 세금을 매기지는 않습니다. 순서는 다음과 같습니다.
- 공시가격을 더합니다. 6월 1일 현재 전국에 가진 주택의 공시가격을 모두 합칩니다.
- 공제금액을 뺍니다. 합계에서 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 뺍니다.
- 공정시장가액비율을 곱합니다. 공정시장가액비율은 공시가격 중 세금을 매길 비율을 뜻하며, 곱한 금액이 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)입니다.
- 세율을 곱해 세액을 정합니다. 1세대 1주택자는 뒤에서 설명하는 세액공제를 받을 수 있습니다.
올해 적용하는 공정시장가액비율과 세율은 국세청 홈택스나 관할 세무서에서 안내를 받을 수 있습니다.
예를 들어 보면
6월 1일 현재 공시가격 합계가 10억 원인 일반 소유자는 9억 원을 넘으므로 과세대상입니다. 같은 10억 원이라도 1세대 1주택자라면 12억 원을 넘지 않아 과세대상이 아닙니다.
반대로 일반 소유자의 공시가격 합계가 9억 원을 넘지 않으면 과세대상이 아닙니다. 기준은 공시가격이지 실제로 사고판 가격이 아니라는 점도 기억해 두세요.
세 부담에는 상한이 있습니다
공시가격이 갑자기 올라도 세금이 한꺼번에 너무 커지지 않도록 세부담상한이 있습니다. 올해 내는 재산세와 종부세 합계는 전년도에 낸 재산세와 종부세 합계의 150%를 넘지 않습니다.
토지 종부세 과세 기준
토지는 종합합산토지 5억 원, 별도합산토지 80억 원을 넘으면 종부세 과세대상입니다. 6월 1일 현재 공시가격 합계를 공제금액과 견주어 봅니다.
종합합산토지는 건물이 없는 나대지(건물을 짓지 않은 땅)나 잡종지(논·밭·임야처럼 분류하기 어려운 땅) 등입니다. 별도합산토지는 상가나 사무실에 딸린 부속토지 등입니다.
| 토지 종류 | 공제금액 | 해당하는 땅 |
|---|---|---|
| 종합합산토지 | 5억 원 | 나대지·잡종지 등 |
| 별도합산토지 | 80억 원 | 상가·사무실 부속토지 등 |
종합합산토지 세율
종합합산토지는 과세표준이 커질수록 세율이 올라갑니다. 과세표준 15억 원 이하는 1%, 45억 원 이하는 2%, 45억 원을 넘으면 3%입니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 1% |
| 15억 원 초과 45억 원 이하 | 2% |
| 45억 원 초과 | 3% |
별도합산토지의 세율은 국세청 홈택스 안내에서 볼 수 있습니다. 내 땅이 어느 쪽인지는 땅의 이용 현황에 따라 달라지므로, 헷갈리면 관할 세무서에 문의하는 것이 가장 정확합니다.
토지도 주택처럼 세부담상한이 있어 전년도 재산세와 종부세 합계의 150%까지만 올라갑니다.
종부세 합산배제 대상
일정 요건을 갖춘 임대주택·미분양주택 등은 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고를 하면 종부세 과세에서 제외됩니다.
합산배제는 종부세를 매기는 대상에서 빼 주는 제도입니다. 대상이 되려면 임대주택이나 미분양주택처럼 정해진 요건을 갖추고, 신고기간 안에 직접 신고해야 합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 일정 요건을 갖춘 임대주택·미분양주택 등 |
| 신고기간 | 9월 16일~9월 30일 |
| 효과 | 종부세 과세에서 제외 |
| 세부 요건 | 국세청 홈택스·관할 세무서에 문의 |
올해 신고기간(9월 16일~30일)은 이미 지났습니다. 임대주택이나 미분양주택을 가지고 계신 분은 신고 여부와 이후 절차를 관할 세무서에 문의해 보세요. 내년을 위해 9월 16일부터 30일이라는 기간도 기억해 두면 좋습니다.
1세대 1주택 세액공제
1세대 1주택자는 나이에 따라 20~40%, 보유기간에 따라 20~50%의 세액공제를 받을 수 있고, 두 공제를 합쳐도 산출세액(공제 전에 계산된 세금)의 80%까지만 공제됩니다.
| 구분 | 기준 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 60세 이상 | 20% |
| 고령자 | 65세 이상 | 30% |
| 고령자 | 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5년 이상 | 20% |
| 장기보유 | 10년 이상 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
나이와 보유기간 공제는 함께 받을 수 있습니다. 예를 들어 60세 이상이면서 5년 이상 보유했다면 20%와 20%를 더해 40%입니다.
70세 이상이면서 15년 이상 보유한 경우에는 40%와 50%를 더하면 90%지만, 합산 한도가 80%라서 80%까지만 공제됩니다.
부부 공동명의로 집을 가진 경우의 적용 기준과 신청 방법은 소유 형태에 따라 다를 수 있습니다. 자세한 요건은 국세청 홈택스나 관할 세무서에 문의하세요.
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종부세 납부기간과 분납
종부세 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지이며, 올해 12월 15일은 화요일입니다.
납부기한이 토요일이나 공휴일이면 다음 평일까지 낼 수 있습니다. 올해는 마지막 날이 평일이라 12월 15일 그대로입니다.
납부할 세액이 250만 원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다. 한꺼번에 내기 부담스러운 분을 위한 분납(나누어 내기) 제도입니다.
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 6월 1일 | 과세기준일, 이날 소유자 기준 |
| 9월 16일~9월 30일 | 합산배제 신고기간 |
| 12월 1일~12월 15일 | 종부세 납부기간 |
| 납부기한 지난 날부터 6개월 | 250만 원 초과 시 분납 |
고지서 받는 날짜와 납부하는 방법은 국세청 홈택스나 관할 세무서에서 안내받을 수 있습니다. 납부기간이 12월 초에 시작하니 미리 내 세액을 알아 두면 마음이 편합니다.
종부세 자주 묻는 질문
주택 종부세 과세 기준은 얼마인가요?
6월 1일 현재 전국 주택의 공시가격 합계가 일반 소유자는 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 넘으면 과세대상입니다. 법인은 기본공제가 없습니다.
토지는 얼마부터 대상인가요?
나대지·잡종지 등 종합합산토지는 5억 원, 상가·사무실 부속토지 등 별도합산토지는 80억 원을 넘으면 대상입니다.
납부기한이 휴일이면 언제까지 내나요?
기한이 토요일이나 공휴일이면 다음 평일까지입니다. 올해 12월 15일은 화요일이라 그대로 12월 15일까지 내면 됩니다.
세금이 많으면 나누어 낼 수 있나요?
납부할 세액이 250만 원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있습니다.
과세기준일 6월 1일은 무슨 뜻인가요?
종부세는 매년 6월 1일 현재 소유하고 있는 주택과 토지를 기준으로 과세대상을 가립니다. 이후에 재산이 달라져도 공시가격 합계는 이 날짜를 기준으로 계산합니다.
세금이 갑자기 크게 늘어나지는 않나요?
세부담상한이 있어 전년도에 낸 재산세와 종부세 합계의 150%를 넘지 않습니다. 공동명의 등 개별 사정이 있다면 국세청 홈택스나 관할 세무서에 문의하세요.
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출처
- 국세청 종합부동산세 개요 — 과세기준일, 토지 공제금액, 합산배제 신고기간
- 국세청 종합부동산세 법령 안내 — 주택 공제금액, 세율, 세부담상한, 세액공제, 납부기간, 분납
- 국세청 종합부동산세 납부 안내 — 납부기간 12월 1일~15일, 휴일이면 다음 평일
- 국세청 2025년 귀속분 납부 안내 — 지난해 안내자료의 공제금액 비교
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