주택담보대출 조건
주택담보대출 조건은 수도권·규제지역에서 집을 살 때 무주택자 기준 LTV(집값 대비 대출 비율) 40%, 집값별 한도 6억·4억·2억원입니다. 다주택자의 추가 주택 구입 대출은 금지되고, 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.
같은 주택담보대출이라도 내가 집을 몇 채 가졌는지, 집이 어느 지역에 있는지, 집값이 얼마인지에 따라 조건이 달라집니다. 주택 수, LTV와 한도, 전입의무, 스트레스 DSR 순서로 하나씩 풀어 드립니다.
주택 수별 대출 가능 여부
수도권·규제지역에서 집을 살 때 무주택자는 주택담보대출을 받을 수 있지만, 2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입 목적의 대출이 금지됩니다.
집을 하나 가진 사람은 기존 집을 어떻게 하느냐에 따라 갈립니다. 기존 집을 6개월 이내에 처분하는 조건이면 무주택자와 같은 기준으로 받을 수 있고, 처분하지 않고 한 채를 더 사면 대출이 나오지 않습니다.
| 구분 | 추가 주택 구입 대출 | 조건 |
|---|---|---|
| 무주택자 | 가능 | LTV 40%와 집값별 한도 적용 |
| 처분조건부 1주택자 | 가능 | 기존 주택을 6개월 이내 처분 |
| 기존 주택을 처분하지 않는 1주택자 | 금지 | LTV 0% |
| 2주택 이상 보유자 | 금지 | LTV 0% |
처분조건부 1주택자는 집을 하나 가진 사람이 그 집을 팔겠다는 조건을 걸고 새 집 대출을 받는 경우를 말합니다. LTV 0%는 그 집을 담보로 받을 수 있는 대출이 없다는 뜻입니다.
2026년 4월 1일 가계부채 관리방안에서는 다주택자와 임대사업자의 수도권·규제지역 주택담보대출 신규 취급이 이미 제한된 상태로 정리됐습니다. 다주택자의 아파트 주택담보대출 만기연장도 원칙적으로 허용하지 않는 행정지도가 2026년 4월 17일부터 시행됐습니다.
무주택자라고 해서 조건이 느슨한 것은 아닙니다. 수도권·규제지역에서는 무주택자에게도 LTV 40%, 집값별 한도, 6개월 이내 전입의무가 함께 붙습니다. 각 조건은 아래 구간에서 하나씩 나누어 설명합니다.
정책대출(정부 기관이 따로 운영하는 대출)은 자체 한도를 적용하고, 중도금 대출은 이 한도에서 제외됩니다. 수도권·규제지역이 아닌 곳의 세부 기준은 은행에 문의해 주세요.
규제지역 LTV와 한도 구간
규제지역에서 주택을 사는 대출은 LTV 40%가 적용되고, 집값에 따라 최대 한도가 6억원, 4억원, 2억원으로 나뉩니다.
규제지역 LTV는 2025년 10월 15일 발표로 비규제지역의 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 이 LTV는 무주택자와 처분조건부 1주택자에게 적용됩니다.
| 집값(시가) | 최대 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과 25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
집값이 비쌀수록 한도가 줄어드는 구조입니다. 한도의 시작은 2025년 6월 27일 대책에서 정한 수도권·규제지역 최대 6억원이었고, 10월 15일 발표로 집값 구간별 차등이 생겼습니다.
LTV와 집값별 한도는 함께 적용되므로, 실제로 받을 수 있는 금액은 은행 상담에서 확인하세요. 금액 계산 방법은 아래 글에서 따로 다루었습니다.
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전입의무와 기존 주택 처분
수도권·규제지역에서 주택 구입 목적 주택담보대출을 받으면 6개월 이내에 그 집으로 전입해야 하고, 처분조건부 1주택자는 기존 주택도 6개월 이내에 처분해야 합니다.
전입은 주민등록 주소를 새로 산 집으로 옮기는 일입니다. 순서는 아래와 같습니다.
- 주택 구입 목적 주택담보대출을 받아 집을 삽니다.
- 대출을 받은 날부터 6개월 이내에 그 집으로 전입합니다.
- 집을 하나 가진 상태라면 기존 주택을 6개월 이내에 처분합니다.
- 전입이나 처분 기한을 지키지 못할 사정이 생기면 은행에 먼저 문의합니다.
처분조건부 1주택자는 전입과 처분, 두 가지 기한이 모두 걸립니다. 기존 집을 팔 일정을 먼저 세우고 새 집 계약을 진행하면 기한에 쫓기는 일을 줄일 수 있습니다.
전입·처분 기한을 어겼을 때 어떤 불이익이 있는지는 은행마다 약정 내용이 다를 수 있습니다. 대출 계약서의 해당 조항을 읽어 보고, 이해가 안 되면 창구에서 직접 물어보세요.
중도금 대출은 6월 27일 대책의 주택 구입 주택담보대출 한도에서 제외됩니다. 분양받은 집이라면 중도금 대출과 잔금 대출의 조건이 서로 다르니, 분양 계약서와 은행 안내를 함께 살펴보세요.
스트레스 DSR 적용 대상
스트레스 DSR은 DSR이 적용되는 대출에 적용되고, 중도금 대출과 이주비 대출에는 적용되지 않습니다.
DSR은 연 소득에서 모든 대출의 원금과 이자 상환액이 차지하는 비율입니다. 스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고 가산금리(스트레스금리)를 더해 대출 한도를 계산하는 방식입니다.
| 구분 | 스트레스 DSR |
|---|---|
| DSR 적용 신규 대출 | 적용 |
| 중도금 대출 | 적용 안 함 |
| 이주비 대출 | 적용 안 함 |
| 증액 없는 만기연장 | DSR을 새로 심사하지 않음 |
| 증액 없는 같은 은행 대환 | DSR을 새로 심사하지 않음 |
수도권·규제지역의 주택담보대출은 스트레스금리 하한이 3%입니다. 이 3%는 한도를 계산할 때만 쓰이고 실제 내는 대출 금리에는 더해지지 않습니다. 2025년 10월 16일 이후 신규 대출부터 적용됐습니다.
수도권·규제지역 밖의 주택담보대출은 스트레스금리의 50%를 적용한다는 예고가 2026년 6월 18일 금융위원회 공고에 올랐습니다. 적용 비율과 기간은 바뀔 수 있으니 대출 상담 때 은행에 최신 기준을 문의하세요.
이미 받은 대출의 금액을 늘리지 않고 만기만 연장하거나, 같은 은행 안에서 대출을 바꾸는 경우에는 DSR을 새로 심사하지 않습니다. 대출 금액을 늘리는 경우는 은행에 어떤 심사가 적용되는지 따로 문의하세요.
DSR은 연 소득을 기준으로 계산하므로 소득증빙이 필요합니다. 한국주택금융공사 보금자리론은 소득증빙·재직확인 서류, 주민등록등본, 등기권리증 등을 제출합니다. 은행 주택담보대출 서류는 은행마다 다를 수 있어 방문 전에 문의하는 편이 좋습니다.
주택담보대출 자주 묻는 질문
무주택자의 LTV는 얼마인가요?
규제지역에서 주택을 사는 무주택자와 처분조건부 1주택자는 LTV 40%가 적용됩니다. 비규제지역은 70%입니다. 내 집이 규제지역인지는 금융위원회 발표나 은행에서 확인하세요.
1주택자도 집을 하나 더 살 수 있나요?
수도권·규제지역에서는 기존 집을 6개월 이내에 처분하는 조건이면 가능합니다. 기존 집을 처분하지 않고 한 채를 더 사는 경우 추가 주택 구입 목적 대출이 금지됩니다.
전입은 언제까지 해야 하나요?
수도권·규제지역에서 주택 구입 목적 대출을 받으면 6개월 이내에 전입해야 합니다. 기한을 넘기면 어떻게 되는지는 대출 약정서나 은행에 문의하세요.
중도금 대출에도 스트레스 DSR이 적용되나요?
적용되지 않습니다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 DSR 대상이 아니며, 수도권·규제지역 주택 구입 주택담보대출 한도에서도 중도금 대출은 제외됩니다.
어떤 서류가 필요한가요?
보금자리론은 소득증빙·재직확인 서류, 주민등록등본, 등기권리증 등을 제출합니다. 은행 대출은 서류가 다를 수 있으니 방문 전에 은행에 문의하거나 한국주택금융공사 누리집에서 안내를 읽어 보세요.
기존 대출 만기연장은 가능한가요?
증액 없는 만기연장은 DSR을 새로 심사하지 않습니다. 다만 다주택자의 아파트 주택담보대출 만기연장은 2026년 4월 17일부터 원칙적으로 허용되지 않으니, 해당되는 분은 은행에 먼저 문의하세요.
함께 보면 좋은 글: 개인회생 절차 기간
출처
- 금융위원회 6.27 가계부채 관리 강화 방안 — 수도권·규제지역 6억원 한도, 6개월 전입의무, 다주택자·미처분 1주택자 대출 금지, 처분조건부 1주택자 요건
- 금융위원회 10.15 주택시장 안정화 대책 — 규제지역 LTV 40%, 집값별 한도 6억·4억·2억원, 스트레스금리 하한 3%
- 금융위원회 주요 정책문답 — 스트레스 DSR 적용 대상, 중도금·이주비 미적용, 만기연장·같은 은행 대환 심사
- 금융위원회 2026년 4월 가계부채 관리방안 — 다주택자·임대사업자 주택담보대출 제한, 다주택자 아파트 만기연장 원칙 불허
- 금융위원회 스트레스 DSR 적용기간 연장 공고 — 2026년 6월 18일 공고, 수도권·규제지역 밖 스트레스금리 50% 적용 예고
- 한국주택금융공사 보금자리론 — 소득증빙·재직확인 서류, 주민등록등본, 등기권리증 등 제출서류
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