주택담보대출 한도 계산
주택담보대출 한도는 집값 기준 LTV 한도와 소득 기준 DSR 한도(은행 40%) 중 작은 쪽으로 정해집니다. 수도권·규제지역에서 집을 사는 목적이면 주택가격별 상한(15억원 이하 6억원)과 스트레스 금리 3.0%도 함께 적용됩니다.
집을 사거나 옮길 계획이 있으면 "나는 얼마까지 빌릴 수 있을까"가 가장 먼저 궁금해집니다. 용어가 낯설어도 순서대로 따라가면 어렵지 않습니다. 아래에서 LTV 계산, DSR 계산, 스트레스 금리, 방공제까지 차례로 풀어 드립니다. 내 집이 규제지역인지는 은행 상담이나 금융위원회 공고에서 확인하세요.
LTV와 DSR 중 작은 쪽
은행은 LTV로 계산한 금액과 DSR로 계산한 금액을 각각 구한 뒤, 둘 중 작은 금액을 대출 한도로 봅니다.
LTV(담보인정비율)는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율입니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자가 연소득에서 차지하는 비율입니다. 집값이 높아도 소득이 적으면 DSR에서 줄어들고, 소득이 높아도 집값이 낮으면 LTV에서 줄어듭니다.
| 구분 | 무엇을 보나 | 비율 |
|---|---|---|
| LTV(담보인정비율) | 집값 대비 대출 금액 | 규제지역 무주택자 40%, 비규제지역 70% |
| DSR(총부채원리금상환비율) | 연소득 대비 연간 상환액 | 은행 40%, 은행 외 금융회사 50% |
LTV 40%는 규제지역 주택을 담보로 하는 대출에서 무주택자(처분조건부 1주택자 포함) 기준으로 강화된 비율입니다. 규제지역이 아닌 곳은 70%입니다. 규제지역에 해당하는지는 지역 명단이 바뀔 수 있으니 거래 은행이나 금융위원회 공고에서 확인하세요.
은행 창구에 가기 어려우면 은행 고객센터에 전화해 "내 집이 규제지역인지, 한도는 어느 기준으로 정해지는지" 물어보는 방법도 있습니다. 상담을 받을 때는 집 주소, 연소득, 기존 대출 내역을 미리 메모해 가면 편합니다.
LTV 한도 계산하는 순서
LTV 한도는 주택가격(시가)에 LTV 비율을 곱해 구하고, 수도권·규제지역에서 집을 사는 목적이면 주택가격별 상한을 넘을 수 없습니다.
- 주택가격(시가)을 확인합니다. 이 가격에 따라 상한 구간이 달라집니다.
- 내 상황에 맞는 LTV 비율을 곱합니다. 규제지역 무주택자는 40%입니다.
- 수도권·규제지역 주택구입 목적이면 아래 표의 주택가격별 상한과 비교합니다.
- 뒤에서 설명할 DSR 한도와 비교해 작은 금액을 고릅니다.
수도권·규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출은 2025.10.16부터 주택가격에 따라 아래 상한이 적용됩니다.
| 주택가격(시가) | 대출 한도 상한 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과 25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
이주비대출은 주택가격과 관계없이 최대 6억원입니다. 위 상한은 주택을 사기 위해 받는 대출에 해당하므로, 내 대출이 여기에 해당하는지는 은행 상담에서 확인하세요.
가정 예시를 하나 들어 보겠습니다. 무주택자가 규제지역에 있는 시가 8억원 아파트를 사고, 선순위 대출과 임차보증금이 없다고 가정합니다. 8억원에 40%를 곱하면 3억2,000만원입니다. 15억원 이하 상한 6억원보다 작으므로 LTV 한도는 3억2,000만원이 됩니다.
실제 한도는 은행 심사와 기존 대출 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 위 숫자는 계산 방법을 이해하시도록 만든 예시이니, 내 금액은 거래 은행에서 직접 확인하세요.
DSR 40% 적용 방법
은행은 연소득의 40%까지만 1년 동안 갚는 원금과 이자로 쓰게 하고, 그 금액으로 갚을 수 있는 대출 원금을 DSR 한도로 봅니다.
DSR 한도는 차주별로 은행 40%, 은행 외 금융회사 50%입니다. 연소득이 7,000만원이면 1년에 갚을 수 있는 금액은 2,800만원, 5,000만원이면 2,000만원입니다. 이 금액을 연 상환계수로 나누면 DSR 한도가 나옵니다.
아래는 앞의 시가 8억원 가정에 이어서 계산한 가정 예시입니다. 기존 대출은 없고, 30년 원리금균등 상환, 변동형 연 4.0%에 스트레스 금리 3.0%를 더한 연 7.0%로 DSR을 계산한다고 가정했습니다. 연 7.0%, 30년 기준 연 상환계수는 0.0798입니다.
| 연소득 | LTV 한도 | DSR 한도 | 적용 한도 |
|---|---|---|---|
| 7,000만원 | 3억2,000만원 | 약 3억5,070만원 | 3억2,000만원(LTV) |
| 5,000만원 | 3억2,000만원 | 약 2억5,050만원 | 약 2억5,000만원(DSR) |
연소득 7,000만원은 2,800만원을 0.0798로 나눈 약 3억5,070만원이 DSR 한도입니다. LTV 한도 3억2,000만원이 더 작아 LTV가 한도가 됩니다.
연소득 5,000만원은 2,000만원을 0.0798로 나눈 약 2억5,050만원이 DSR 한도입니다. 이번에는 LTV 한도 3억2,000만원보다 작아 DSR이 한도가 되고, 약 2억5,000만원으로 보면 됩니다.
같은 집이라도 소득에 따라 한도를 정하는 기준이 달라지는 것을 볼 수 있습니다. 위 표는 가정 예시이므로 은행 심사 결과와 다를 수 있습니다. 내 소득과 기존 대출을 넣은 정확한 금액은 거래 은행 영업점이나 고객센터에서 상담받으세요.
스트레스 금리 적용 범위
스트레스 금리는 금리가 오를 때를 대비해 DSR을 계산할 때만 더하는 가산 금리이며, 수도권·규제지역 주택담보대출에는 3.0% 이상이 적용됩니다.
수도권·규제지역의 스트레스 금리는 1.5%에서 3.0%로 올랐고, 2025.10.16 이후 신규로 취급한 대출부터 적용됩니다. 그 전에 받은 대출에 거슬러 적용되지는 않습니다. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 더할 뿐, 실제로 내는 대출 금리에는 반영되지 않습니다.
| 구분 | 스트레스 금리 | 적용 기간 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 | 3.0% 이상 | 2025.10.16 이후 신규취급분부터 |
| 수도권·규제지역이 아닌 곳 | 산출된 스트레스 금리의 50% | 2026.12.31까지 한시 적용 |
변동형 금리로 받으면 스트레스 금리를 100% 적용합니다. 위 계산도 변동형을 기준으로 한 것입니다.
연소득 7,000만원, 시가 8억원 가정으로 스트레스 금리가 한도에 미치는 영향을 계산해 보았습니다. 이것도 가정 예시입니다.
| 계산 방식 | DSR 계산 금리 | DSR 한도 |
|---|---|---|
| 스트레스 금리 없이 | 연 4.0% | 약 4억8,870만원 |
| 스트레스 금리 3.0% 더함 | 연 7.0% | 약 3억5,070만원 |
| 차이 | 3.0%포인트 | 약 1억3,800만원 감소 |
스트레스 금리를 더하면 DSR 한도가 약 1억3,800만원 줄어드는 것으로 계산됩니다. 금리를 더했다고 이자를 더 내는 것은 아니니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
함께 보면 좋은 글: 보금자리론 대출자격 조건
방공제와 소액임차보증금
방공제(소액임차보증금 공제)는 은행·담보 조건에 따라 임차보증금 일부가 공제될 수 있으니 은행 상담에서 확인하세요.
방공제와 함께 자주 나오는 소액임차인 최우선변제 기준은 법으로 정해져 있습니다. 서울 기준은 아래와 같습니다.
| 항목 | 서울 기준 |
|---|---|
| 소액임차인 보증금 | 1억6,500만원 이하 |
| 최우선변제 금액 | 최대 5,500만원 |
| 금액 한도 | 주택가액의 1/2을 넘지 못함 |
| 기준 시점 | 최초 담보물권 설정일 |
기준 시점은 최초 담보물권 설정일입니다. 담보물권은 대출을 받을 때 은행이 집에 설정하는 권리를 말합니다.
방공제를 적용할지, 얼마를 공제할지는 은행과 담보 조건에 따라 다를 수 있습니다. 세입자가 사는 집을 담보로 대출을 알아본다면 상담할 때 아래 내용을 함께 물어보세요.
- 내 집 담보 대출에서 임차보증금 일부가 공제되는지
- 공제된다면 어느 기준과 금액으로 적용되는지
- 기존 대출과 합쳐서 한도가 어떻게 계산되는지
주택담보대출 한도 자주 묻는 질문
LTV와 DSR 중 어느 쪽이 기준인가요?
두 한도를 각각 계산해 작은 금액이 기준입니다. 집값이 높고 소득이 낮으면 보통 DSR에서, 소득이 높고 집값이 낮으면 LTV에서 한도가 정해집니다.
우리 동네가 규제지역인지 어떻게 아나요?
규제지역 해당 여부는 거래 은행 상담이나 금융위원회 공고에서 확인하세요. 규제지역이면 무주택자 LTV 40%가, 아니면 70%가 적용됩니다.
스트레스 금리만큼 이자도 더 내나요?
아닙니다. 스트레스 금리는 DSR로 한도를 계산할 때만 더하고, 실제 대출금리에는 반영되지 않습니다.
예전에 받은 대출에도 스트레스 금리 3.0%가 적용되나요?
수도권·규제지역 3.0%는 2025.10.16 이후 신규로 취급한 대출부터 적용되고, 그 전 대출에 거슬러 적용되지 않습니다.
방공제는 꼭 적용되나요?
은행과 담보 조건에 따라 임차보증금 일부가 공제될 수 있습니다. 적용 여부와 금액은 거래 은행 상담에서 확인하세요.
함께 보면 좋은 글: 디딤돌대출 조건 미혼
출처
- 금융위원회 대출수요 관리방안 — 수도권·규제지역 주택가격별 한도 상한, 규제지역 LTV 40%, 2025.10.16 시행
- 금융위원회 주요정책 문답 — 수도권·규제지역 스트레스 금리 3.0%, 신규취급분부터 적용
- 금융위원회 스트레스 DSR 변경시행 안내 — 수도권·규제지역 3.0% 이상, 그 밖의 지역 50% 2026.12.31까지 한시 적용
- 금융위원회 DSR 카드뉴스 — 차주별 DSR 한도 은행 40%, 비은행 50%
- 금융위원회 스트레스 DSR 3단계 안내 — DSR 산정에만 가산, 변동형 100% 적용
- 생활법령정보 소액임차인 최우선변제 — 서울 1억6,500만원 이하, 최대 5,500만원
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